IMMOBILIENEIGENTUM IN BULGARIEN – RECHTLICHE SITUATION



Zur Frage des Immobilienkaufs durch Ausländer hat das bulgarische Parlament eigens eine Verfassungsänderung beschlossen. Ihr zufolge ist es den Bürgern aller EU Staaten sowie Norwegens, Islands und Lichtensteins erlaubt, Landbesitz auch als Privatperson zu erwerben, wenn sie im Besitz einer Daueraufenthaltsgenehmigung sind und in Bulgarien nicht ihren Zweitwohnsitz haben. Diese Regelung ist gültig bis 31.12.2011 für Wohngrundstücke und bis 31. 12. 2013 für Land- und forstwirtschaftliche Flächen. Nach Ablauf dieser Übergangsfristen können alle Firmenaktiva an Immobilien (Land oder Häuser) an die Gründer- und Privatperson übertragen werden.

Die wichtigsten rechtlichen Besonderheiten schildern sich wie folgt:
  • Ausländer haben grundsätzlich das Recht, in Bulgarien Immobilen zu erwerben. Allerdings dürfen Privatpersonen kein Land kaufen. Dazu bedarf es der Gründung einer bulgarischen Firma, die sich mehrheitlich auch im Besitz eines Ausländers befinden darf.

  • Problemlos auch ohne Aufenthaltsgenehmigung oder Firmengründung ist für Privatpersonen in aller Regel der Kauf von Wohnungen mit den entsprechenden Nutzungsrechten.

  • Die Gründung einer bulgarischen Firma (GmbH) zum Zweck des Kaufs einer Immobilie mit Grundbesitz erfolgt mithilfe eines bulgarischen Anwalts. Damit dieser die Immobilie treuhänderisch im Namen der Firma erwerben kann, eröffnet er, nach Erledigung der entsprechenden amtlichen Präliminarien zur Firmengründung, ein Firmenkonto mit einer Mindesteinlage von 2.600 Euro. Diese Einlage verbleibt auf dem Firmenkonto bis zur endgültigen Firmenregistrierung (i.d.R. nach 10 bis 14 Tagen) und kann dann durchaus zur Bezahlung der Immobilie verwendet werden. Die Kosten für dieses Verfahren, für das insgesamt ca. 30 Tage zu veranschlagen sind, sind einheitlich auf 600 Euro festgelegt.

  • Wer ein weiterreichendes finanzielles Engagement in Bulgarien beabsichtigt, kann auch ein Joint Venture mit einer bestehenden bulgarischen Firma begründen oder ein Portfolio-Investment in bulgarischer Währung tätigen. Die Bedingungen hierfür sind in Bulgarien derzeit günstig.

  • Wichtig zu wissen: Verkäufer von Immobilien in Bulgarien streben üblicherweise an, dass in der Übertragungsurkunde nicht der echte Verkaufspreis genannt wird, sondern ein behördlich festgelegter „Steuerwert“. Nach diesem (deutlich unter dem wahren Preis liegenden) Wert wird der Verkauf besteuert – ein Vorteil also für den Verkäufer. Wer aber plant, die Immobilie weiterzuverkaufen, sollte hier vorsichtig sein: Wenn der echte Wiederverkaufspreis dann deutlich über dem (unechten) Steuerwert liegt, eine erneute Unterverbriefung aber nicht möglich ist, ergeben sich steuerliche Nachteile: Auf den gesamten Gewinn aus dem Wiederverkauf werden 10 Prozent Steuer erhoben.

  • Die Zahlung des Kaufpreises einer Immobilie erfolgt bei Bestandsobjekten in der Regel in zwei Raten: 10 Prozent werden beim Vorvertrag fällig, die restlichen 90 Prozent bei Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Bei Off-Plan-Projekten werden ebenfalls bis zu 10 Prozent beim Vorvertrag verlangt; die weitere Zahlung erfolgt dann in meistens vier Raten je nach Baufortschritt.

  • Die üblichen Nebenkosten sind: Anwaltskosten 3 Prozent des Kaufpreises (aber nicht weniger als 500 Euro); Grunderwerbsteuer inkl. Gerichts und Notarkosten: 3 bis 3,5 Prozent; jährliche Grundsteuer ca. 200 Euro.

Bei Interesse oder Fragen zum bulgarischen Immobilienmarkt helfen wir gern und freuen uns auf Ihre Anfrage
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